成都出台"房产新政15条" 增值税征免年限2年变5年


证券时报记者 唐强

9月14日,成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),旨在坚持房住不炒,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

上述《通知》提出了15条举措,但并没有推出更进一步升级限购资质的政策。《通知》核心内容是,优先确保保障性住房用地供应;提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例;个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

保障性住房用地

供应优先

受疫情影响,今年全国多地楼市出现低迷,成都因其巨大的发展潜力,吸引着全国各地的企业进入。在此背景下,众多开发商将着力点放在了成都市场,并加大拿地积极性,也让成都楼市迅速恢复。

2020年3月19日,成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖,土地用途类型为纯住宅,起拍价5250元/㎡。据悉,龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖,最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块,溢价幅度达到124.76%。

4月2日,成都还曾拍卖出让两宗住宅用地,合计约150亩。其中,位于成都锦江区的另一宗地块净用地面积约131亩,起拍楼面价15600元/㎡。据悉,建发地产竞得该宗地块,成交楼面价19800元/㎡,溢价率26.92%,无偿移交比例为7%。考虑到无偿移交比例,建发地产当时的拍地楼面价或许比2019年华发集团拿地价更高。

7月2日,成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖,竞拍持续火爆激烈。其中,高新区地块被渝太地产溢价39.86%,以20700元/㎡的楼面价拿下。此次土拍不仅刷新了成都住宅土地最高成交单价,也让楼面价首次突破了每平米两万元的大关。截至7月初,成都土拍楼面价超过15000元/㎡的地块数量已经达到20宗。

高地价自然抬高了新房出售价格,一些原本无人问津的楼盘也迅速成为香饽饽。今年3月以来,成都已有多个楼盘再现了万人参与摇号抢房的“盛景”,甚至部分购房者从未实地踩盘项目位置,也积极参与价值上百万的摇号买房。

针对上述情况,成都市在最新《通知》中提出,加强土地市场调控,增加住宅用地供应,优化供应结构。具体来看,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。

值得注意的是,成都市将进一步深化房价地价联动长效机制,结合市场运行情况,科学合理确定商品住宅类用地供应价格,适时采取灵活的拍卖竞价措施,引导开发企业理性竞价。

同时,成都将结合全市存量商品住宅用地情况,切实采取有效措施,盘活存量,加大已供未开发商品住宅用地促建力度,以项目促建增加市场商品住宅有效增量。全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。

提高棚改及无房家庭

摇号比例

在完善住房调控政策方面,《通知》提出,严格执行住房限购政策,加强购房资格审核,严厉打击弄虚作假行为。

成都市将提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,优先保障无房居民家庭购房需求。其中,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

《通知》对无房居民家庭的认定标准包括三条:购买的商品住房位于成都市住房限购区域的,登记购房人须符合成都市住房限购政策;登记购房人及其家庭成员在成都市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录;居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女、达到法定婚龄未婚居民、购房登记时离异已满两年的单身居民、丧偶单身居民等。

在落实金融审慎管理方面,《通知》提出,继续执行好差别化信贷政策,支持合理住房需求,遏制投机炒房行为,保持金融政策的稳定性连续性;金融部门严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房,对各种资金违规进入楼市的行为坚决予以查处,切实防范金融风险。

进一步发挥税收调节作用,成都市借鉴其他城市经验,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。

5年的起算时点,以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定;个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日前(含《通知》印发之日)的,增值税征免年限按原政策执行。

加强楼盘销售方案审核

2020年以来,成都楼市持续火爆,部分楼盘一房难求。

3月以来,成都恒大天府半岛、自在轩等多个楼盘报名摇号人数超万人规模,普通购房者中签率在1%左右;4月中旬,成都新盘凯德卓锦万黛超2.2万人抢194套房,普通购房者中签率0.3%。4月26日,成都新房楼盘川发天府上城取得项目预售证,共推出786套房源,参与该楼盘网上报名摇号的人数超过4万,创下年内单个新盘摇号购房人数新高,普通购房者摇中概率仅0.7%。

成都凯德卓锦万黛楼盘于7月13日取得预售证,此次推出774套房源。7月14日~15日,凯德卓锦万黛登记报名摇号,报名摇号人数超过58000人,普通购房者中签率仅为0.48%。

有行业人士对证券时报·e公司记者表示,成都土地拍卖成交价格的走高,担忧房价继续上涨的恐慌情绪蔓延,促使一部分此前为考虑买房或者买房意愿不强的人,加入到“打新抢便宜”的队伍中来,这是一部分重要增量。

针对上述情况,成都市最新《通知》也明确指出,当前,该市个别楼盘社会关注度高、预计购房人数较多,容易出现抢购现象,不利于成都市房价和市场预期的稳定。为此,《通知》提出加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,严控认购人数,优先保障无房居民家庭购房需求。

在支持合理自住需求方面,《通知》提出,大力实施租赁补贴扩面提标,将公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员纳入保障范围,保障住有所居,实现应保尽保;进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,租购并举解决新市民居住问题;加大老旧小区改造力度,提升居住品质。

严查违规企业

在加强市场监管监测方面,《通知》提出,持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体,依法依规严肃处理;加强对房地产开发企业、中介机构等市场主体发布信息的约束管控,规范房地产领域自媒体,严厉打击各种炒作行为。

实际上,成都住建局等相关部门早已三令五申,要求各经纪机构